转型艰难:阳光100连续卖地求生 易小迪保守策略惹祸?

转型艰难:阳光100连续卖地求生 易小迪保守策略惹祸?

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  来源:大摩财经

  转型艰难

  撰文 | 舒克

  出品 | 大摩地产(ID:damoland)

  易小迪的阳光100(2608.HK)仍在持续甩卖。

  4月14日,阳光100公告称,拟将旗下卓星集团以46.6亿元出售给佳兆业。卓星集团的主要资产为广东清远超百万平米建筑面积的住宅项目,阳光100间接持有55%股权。

  这已经是阳光100这个月第二次卖地了。4月初,阳光100以13.34亿元出售重庆阳光壹佰70%股权给融创。

  半个月内甩卖近60亿资产,应验了阳光100在3月底业绩发布会上的表态:今年将出售优质土地以支持公司流动性缺口。

  阳光100的经营状态在过去一年继续恶化。刚发布不久的财报显示,2018年阳光100由盈转亏。去年,阳光100合约销售金额120.96亿元,同比增长14%;收入75.79亿元,同比增长10.2%。盈利2.42亿元同比减少71.4%。归属股东净亏损0.3亿,去年同期则为净利润5.93亿元。

  阳光100的高负债率成了这家公司的顽疾。过去一年,阳光100的净负债率虽然没有达到2011年最高峰的422%,但还比2017年高出30个百分点至261.6%。此外,阳光100流动比率由2017年的1.71降至1.64,短期偿债能力进一步变弱。财报显示,阳光100有息负债超过百亿,手中的现金只有25亿。 

  转型艰难

  阳光100自2014年登陆资本市场后,便开始对主营业务进行调整,即从传统的开发商转型为运营商,商业模式由开发住宅利润向服务升值转变,大力发展街区综合体。

  阳光100目前主要运营5大业务板块,包括多用途商务综合体、综合性社区、投资物业、物业管理及酒店经营和轻资产运营。财报显示,2018年盈利的只有综合性社区、投资物业和轻资产运营业务。多用途商务综合体及酒店业务,期内分别亏损2.11亿、5536万元。而投资物业业务盈利7.83亿,是盈利贡献最大的部分。换句话说,阳光100的所谓转型并未体现出业绩。

  而其寄望深厚的文旅项目也没能如愿改变阳光100逐渐下滑的行业地位。

  2015年阳光100收购了李亚鹏及其北京中书投资控股持有的丽江雪山投资有限公司51%股权,收购对价款为1.94亿元。但文旅项目耗资巨大,回报周期长,万达尚且转手,何况已经滑落至“18线”房企的阳光100。

  随后的几年里,丽江项目销售进展缓慢,销售价格不断下滑,并由于诸多原因而陷入停滞。数据显示,2018年丽江阳光100雪山艺术小镇合约销售面积仅有952平方米,同比大幅下滑86.4%,合约销售金额1300万元,与阳光100“占半壁江山”的期望相距甚远。

  除了传统地产项目,阳光100也在地产周边项目中进行了尝试。其中就包括一度与阳光100上演“哥俩好”的优客工场。

  2015年,离开万科的毛大庆创立的优客工场第一个项目就是与阳光100合作。而北京市朝阳区光华路阳光100大厦D座地下1层的阳光100优客工场,是优客工场开业最早的联合办公社区,也是优客工场在北京的旗舰店。

  但随着今年初,优客工场被列为被执行人的消息曝光,2月起阳光壹佰置业集团有限公司从优客工场的股东名单中消失。

  高企的债务压力和转型未达预期的困窘,成为悬在阳光100头顶的达摩克利斯之剑。此时,卖地就成了阳光100断臂求生的唯一出路。

  投资者一度疑问,易小迪的钱都去哪儿了?答案就是土地。

  截至2018年底,阳光100的土地储备总建筑面积为1502万平方米,按平均售价计,货值达到近2000亿,土储规模远高于同等规模的房企。而其接连被融创、佳兆业这样的头部房企看中,土储质量也可见一斑。

  按常理来说,土储质优量足的企业增长很简单,但阳光100一步步滑落,业内普遍认为与掌门人易小迪的佛系治理有关:当30家房企迈入千亿大关的时刻,易小迪提出的2019年销售目标是150亿,比去年的目标还要保守。

  市场对这家缺乏血性的公司并不看好。今年1月17日,阳光100一日内下跌64.59%。尽管随后有所回升,但年初至今的跌幅仍超过50%。目前阳光100不断卖地,股价却依旧不断下跌,总市值仅剩40亿港元。

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责任编辑:陈悠然 SF104

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