首批12城“限售”城市已到期解

??2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易,随后全国57城相继推行限售,限售周期从2年至5年不等。日前,首批限售城市陆续开始“解冻”,部分二手房获得入市资格,存量房入市是否会造成短期内市场供应激增,对于不同的城市影响又有几何?

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??继3月底广、厦、福等“限售”解禁后,4月迎来首轮高峰期

??从时间来看,2019年3月底开始,首批限售城市陆续接近或触及解冻期限,厦门、福州率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期,共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中,预计下一轮峰点为2019年9月至10月,三四线城市限售自4月初长乐开始,其余城市在3-5月陆续跟进,呈持续性状态。

??从首批限售解冻城市来看,主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中,广州率先解禁,深圳由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著,其中不乏城市市场处于深度调整期,典型如厦门、济南等,商品住宅库存大,库存消化周期位居全国前列,二手房的入市或进一步加剧市场压力;西安、重庆等城市为核心热点城市,新房成交体量较大,消化周期较短。当然,首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市,位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区,受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

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表:部分城市“限售”解禁情况表:部分城市“限售”解禁情况

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??首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌,短期似有集中抛售现象

??如图所示,首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例,二手房挂牌量环比上涨12%,较去年8月上涨61%,市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投资性客群来说,在投资资金冰封2年之久后,获利套现的驱动较为强劲,亟需挂牌入市。但三城均出现了量增价跌的现象,广州、厦门的均价较去年皆有所下跌,福州的成交均价为近几月来最低点位,部分客群似有急于获利了结之心态,出现了阶段性抛售现象。我们预测,随着城市限售的陆续解禁,未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。  

首批12城“限售”城市已到期解

??综合而言,首批限售解冻意味着部分二手房有资格上市交易,但并不代表大批房源均会入市,就当前数据来看,此举的确在一定程度上增加了市场供应,二手房市场短期挂牌量增幅明显,交易也明显活跃,出现量增价跌的现象,但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下,多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验,大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟,成交体量较小,因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击,我们认为,限售解禁对整体楼市短期不会造成显著影响。(来源:丁祖昱评楼市)