中航系地产剥离漫途

??观点地产网 央企中航剥离旗下地产资产的漫漫长路,又往前迈了一步。

??6月10日,北京产权交易所信息显示,中航里城(香港)有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权,转让底价22.8亿元。

??挂牌公司旗下共有两处位于江苏苏州的地块,土地面积超27万平方米,地块由标的公司于2015年6月分别以10.6亿元以及16.7亿元竞得,溢价率分别为65.62%及66.07%。

??据悉,项目曾于6月3日在北京产权交易所进行产权转让信息正式披露,但随后于6月6日终结,短短四天后又“上线”。有知情人士透露,目前已有不少意向方进行苏州项目的接洽,但“问得多,后期跟进的少”。

??中航系此类的资产剥离并不少见。2016年以来,中国航空工业集团开始大刀阔斧剥离房地产业务,中航里城、中航万科、中航地产等房地产平台或部分资产均成功出售;然而,其手上仍有诸多资产尚需处理,甚至不乏出现无人接盘的尴尬境地。

??苏州资产22亿挂牌

??6月10日,北京产权交易所信息显示,中航里城(香港)有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权,转让底价22.8亿元,预披露时间为6月10日到7月5日。

??据观点地产新媒体查阅获悉,苏州苏航置业为国有控股企业,成立于2015年7月31日,法定代表人为赵玉成,由中航里城(香港)有限公司持股100%。

??公告信息披露,2018年度,苏州苏航置业营业收入12.39亿元,营业利润2.66亿元,净利润2.17亿元,负债总计31.09亿元。截至2019年一季度末,标的公司营业收入为10.82亿元,营业利润636.76万元,净利润633.76万元,资产总计34.37亿元,负债总计19.46亿元。

??更令人关注的是,标的公司旗下所持有的资产如何。

??据悉,标的公司持有位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧以及湖路东侧、玉山路北侧的两宗,编号分别为苏地2015-G-14号以及苏地2015-G-15号地块,总土地面积超27万平方米,由中航里城于2015年6月摘得。

??其中,苏地2015-G-14号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、渔洋街南,成交总价10.6亿元,成交楼面价为9228元/平方米,溢价率为65.62%。苏地2015-G-15号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、玉山路北,成交总价为16.7亿元,成交楼面价为9285元/平方米,溢价率为66.07%。

??资料显示,两宗地块位于均苏州新区狮山商圈与木渎核心商圈交汇处,交通便利,规划容积率1.1。知情人士透露,目前G15地块已完工,处于开发销售状态,而G14地块尚未开发。

??综合上述条件来看,苏州两项目地块尚属于优质资产的行列。不过,目前来看,转让的过程并不完全顺利。

??观点地产新媒体了解,该标的公司最早在6月3日挂牌。相隔几天,北京产权交易所于6月6日公告称,其于当日收到转让方的申请,根据北京产权交易所《企业国有产权转让中止和终结操作细则》的相关规定,现终结该项目。

??但仅过4天,项目再次挂牌转让,对比而言转让条件及价格并无变化。

??对于标的接洽情况,知情人士向观点地产新媒体表示,目前已有托底方,但总体而言“问得多,后期跟进的少”。

??让“接盘侠”却步的,往往与价格相关。该人士证实了这一点:“一些(意向方)已经接洽过、签署过保密协议文件,但其中60%、70%的人还是觉得价格高了一些。”

??此外,据其透露,还有一些买家则是因为不具备相应的外资能力而放弃投标,“如果后续成交,标的项目的价款全部是不通过交易所层面划拨的,而是直接转到转让方指定的香港或境外账户。”

??这也意味着,相比于一般资产购买,中航里城(香港)旗下标的要求接手方应设立境外账户,且开户后账户须有一定的资金,“需要确定接手方有一定的外资实力、能力”。

??而对于中航里城(香港)挂牌转让该资产的原因,则显而易见。“中航集团要求清理,地产不属于它们的主业业务。”该人士指出。

??中航系整合进行时

??剥离资产,已是中航系这几年的常规操作。

??据悉,中国航空工业集团是由中央管理的国有特大型企业,设有航空装备、运输机、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、金融、工程建设、汽车等产业板块。其中,地产业务主要集中在中国航空技术国际控股有限公司(简称“中航国际”)旗下的公司。

??中航剥离地产业务从2016年拉开序幕。当年,在不以房地产为主业的央企退出房地产业务的背景下,中航工业成为需要将房地产业务划转出去的央企之一;旗下中航国际在地产与酒店业务的投资企业包括中航里城、中航地产、中航国际瑞赛、中航万科等。

??据当时中航工业集团表示,旗下地产业务已形成年收入近200亿元、利润20亿元左右的产业规模,但由于政策、市场环境等原因,中航工业下决心主动退出,将地产业务整体剥离。

??中航地产业务迎来的第一个“大财主”便是保利集团。2016年7月,保利地产和中航地产双双公告,中国保利集团、中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,由此拉开两家央企的整合帷幕。

??简而言之,按照最初双方的框架协议,交易范围为中航工业集团直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权,以及中航工业持有的天津瑞赛投资发展有限公司100%股权,而这些潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右。

??但随后,保利并没有将这70个项目全盘接下。2016年,保利以合计20.3亿元的价格分别收购中航地产下属 8 个房地产项目公司、1个在建工程,增加待开发资源140万平方米;2017年,保利完成中航集团旗下 11 个项目收购,新增规划容积率面积近 538 万平方米,其中的交易事项包括中航里城80%股权。

??也就是说,目前为止保利只接纳了20个资产项目,仍有部分项目需要中航再处理。

??中航不得不加快地产业务的处置步伐,而2018年是其加速剥离的一年。据中航工业集团彼时表示,2018年将进一步优化业务结构,加快包括房地产开发业务在内的既定业务的退出。

??去年伊始,中航陆续将一些地产资产成功剥离。

??其中,1月份,中航国际控股联合中航国际,将其持有中航万科有限公司合计60%的股权,以23.48亿元价格出售给横琴中长胜启航投资中心(有限合伙),旗下资产包括位于重庆约21万平方米的土地储备及位于重庆、宁波、广州、佛山等地约118万平方米建筑面积的已建物业。

??同样于1月,中航国际完成航发投资的股权过户工作,恒大正式成为持股80%的大股东,成交价为176.5亿元,溢价率高达约73.7%,资产包包括中航里城国内13座城市的16个项目。

??此外,在中航善达(前身即中航地产)部分资产剥离至保利、聚焦物业资产管理业务之后,于今年4月份,招商蛇口发布提示性公告显示,公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份,并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。受让中航国际控股所持股份后,招商蛇口将成为中航善达第一大股东。

??同月,成都中航城项目终于迎来了“新东家”。经历多次转让无果后,转让底价一度下调,最终于4月11日,中航旗下成都瑞赛持有的成都聚锦权益及出售北京瑞赛持有的权益及权利以22.14亿元转让予成都房企蓝光发展。

??资产长尾处置漫途

??可以看到,诸如中航里城、中航万科、中航地产、成都中航城等房地产平台或部分资产已成功出售,然而其它则远那么幸运。

??包括此次挂牌转让的苏州苏航置业的母公司——中航里城(香港)有限公司,也是面临了无人接盘的境地。

??观点地产新媒体了解,早在去年1月,中航国际(香港)集团有限公司将其持有的中航里城(香港)有限公司80%股权及相关债权事项在北京产权交易所挂出。据悉,中航里城香港公司分别由中航国际(香港)集团有限公司、里城地产顾问有限公司持有80%、20%股权。

??中航里城(香港)旗下仅有两个资产项目,包括苏州苏航置业有限公司(苏州木渎项目)、重庆航翔置业有限公司(重庆湖广项目)。

??彼时,市场预测,中航此番剥离的香港资产,或将继续由保利地产接手。但随后,并无接手消息传出。

??而据资料显示,于去年5月,中航国际(香港)董事会审议决定,委托中航城投资对中航里城(香港)有限公司及其下属苏州、重庆项目资产进行管理,委托至项目转让交割完成。

??这也意味着,中航里城(香港)挂牌并没有成功,没有卖家接手。时隔一年后,中航里城(香港)将其旗下苏州资产单独剥离,从“整售”变成了“散售”。

??看起来,中航似乎放弃将整个中航里城香港平台进行转让,而是单独将旗下资产进行打包卖出。而下一步,是不是重庆项目也会挂牌?

??“后续还会挂牌重庆项目,但时间不确定,这些资产都会陆续出让掉的。”中航知情人士证实称。据了解,重庆项目位于重庆市渝中区下半城,紧邻朝天门及白象街,规划区周边历史资源丰富,项目计容建面约18.4万平方米,但目前尚处于规划设计中。

??剥离过程受挫的不止中航里城(香港)平台。

??其中,在进行正式挂牌的一年后,2018年8月16日,中航国际控股旗下广东国际大厦实业有限公司75%股权迎来了信息披露结束日期,没有收到意向受让方。据悉,标的公司持有资产为曾是中国第一高楼、俗称“63层”的广州老地标广东国际大厦,位于广州越秀区。

??而据观点地产新媒体查阅工商信息获悉,目前,广东国际大厦仍由中航国际持股75%,由中航信托股份有限公司持有余下25%,则广东国际大厦仍未剥离成功。

??另一个重要的中航地产资产是深圳中航置地。

??最早于2018年11月19日,北京产权交易所披露公告,深圳市中航置地开发有限公司100%股权于近日挂牌,底价为11亿元。转让方为中国航空技术深圳有限公司,中航国际为其最终受益100%股东。

??截至2018年10月31日,深圳中航置地营业收入为0,净利润为负874.64万元,总资产2.97亿元,负债总计3.82亿元。

??有消息指出,深圳中航置业旗下资产为位于北京的一处四合院,面积较大;而有中航地产消息人士透露,深圳中航置地股份出让后,中航国际旗下的地产业务所剩无几,该出售可称得上是中航集团剥离地产业的扫尾工作。

??但是,自挂牌以来,于今年1至6月,深圳中航置业频繁中止,中止次数多达6次。

??目前来看,中航系旗下仍有部分资产处于棘手、尴尬状态,处置之路仍长途漫漫。早在去年,便有知情人士向观点地产新媒体透露,国资委要求,中航工业集团旗下房地产业务要在“今年年底之前清理完毕”,若未能按时完成剥离,那“明年还得接着退”。

??据中航工业集团年报表示,2019年,集团将持续推进地产业务剥离,预期将形成一定的投资收益。(来源:观点地产网)